房屋买卖，中介在什么情况下有权利终止交易合同
各位法师，我目前碰到这样一个情况
我找中介（费用7000）交易时长50天，有意向购买一处房产，订金1万，首付9，贷款25
买卖双方在中介交易时签订购置合同，卖方口头承诺，
1.一星期之内腾房，然后在办理过户手续
2.屋内除餐桌，衣服被褥，剩余所有物品电器，都留给买方，但是未写明细
然后过了一个月，卖方以房产解冻、出差等理由拖延时间15天，也迟迟不肯交房，在我方多次催促之后，卖方不耐烦而双方产生矛盾，合同签署的第21天时，卖方通知我们验房收房，
我们与中介方一同前去验房，进屋一看不是以前样子了，估计是催促导致卖方把屋内物件部分撤走，而当初承诺的条件也变成了，让我们先接钥匙，告诉我们说过一段时间把当初承诺留下的东西全部搬走，看到情况，我们没有接钥匙，然后和中介方一起回来到中介营业处商量这件事怎么办，中介说办理如果出现问题，办理时长50天就不够用了
中介方积极协助我方沟通卖方表达我们的不满但卖方不以为然，然后遇到假期，过了假期我们又找到中介要求中介告知卖方违约，并退还1万订金，
卖方拒绝退还，还要讹我们要求赔偿损失
又过了一段时间这个事情还是没有得到处理，我方着急，找到中介，中介与卖方多次协调无果，给开出了房屋交易解约书，由中介与我签字，卖方不出面不签字，拒绝退还订金，中介建议我方走法律程序维权要回损失
遇到以上问题，请大师们帮我分析一下该怎么处理
1 卖方是否存在违约行为？是在拖延办理时间和交房时与最初承诺不符吗？
2中介开具的交易解约书，有什么作用，由于卖方违约在先，耍无赖，中介是否有权终止交易，我方起诉法律上能否凭借中介开具解约证明上认定卖方违约，赔偿我方损失？
3像这种情况中介不退还中介费用，能否向法院申请，以卖方违约要求卖方支付中介费用和损失吗（订金1.6倍）像我们被耽误了这么长时间，订金赔付最高能申请多少倍率？能弥补我方这么长时间的损失
4 我方起诉卖方 还是由中介起诉卖方？
先谢谢各位大师帮助解答！小弟万分感谢！！！
你与中介签的是中委托合同，也就是中介合同，你给钱委托中介办事，如果你授权中介终止交易（不叫终止交易，其实是交易无法进行），中介可以终止交易。
1、卖方存在违约行为。合同约定什么时候交房就得什么时候交房，如不能按期交房，需要征得另一方同意，并补偿。
2、中介开具的交易解约书是开给谁的，开给你的吗？如果是开给你的，那就是和你解除委托合同，你可以按你和中介的委托合同处理这个纠纷。比如7000元委托费如何处理。是否退，怎么退，退多少。等等。你方起诉，如果起诉卖房，那是房屋交易合同纠纷，如果起诉中介，那是委托合同纠纷。中介开的东西只是证据，不能证明卖方违约，卖方是否违约，以法院判决为准。但中介开的东西是很强的证据。
3、看你们委托合同如何约定的，如果约定不成功不收费，那当然要退。如果约定不成功只收基本费，那还是可以收的，因为别人毕竟付出了劳动。这个损失，你可以要求卖方（违约方）承担。订金如果有约定，按约定，没有约定，最高现两倍。
4、是你起诉卖方，房屋交易合同，你和卖家是交易主体，中介只是你委托的。相当于帮你跑腿，挣辛苦钱的。房子不是他卖的。他也没收你房款，只收你中介费。
首先，合同的履行时间要从签订合同之日起生效后开始计算。未在规定时间办理腾房和过户的，可以要求赔偿损失；其次，如果按照合同生效日期仍存在违约责任，可以起诉。再次，中介的费用不能扣除卖方违约的费用，这个应该向卖方所要。第四，因为没有具体的明细，无法证明卖方保留家具的清单，这个是无法要求卖家的。第五，节假日是不能计算在生效日期里的，除非合同中有明确约定，按照自然日计算。
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