房地产前融和开发贷的区别

更新时间：2018-09-15 04:18:51 99次访问

　2、融资追索权性质有别

　　1、融资主体和还款基础有别

　　债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，不能直接投资一笔债权，所以一般是通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款），或者通过银行发放委托贷款。

　　假设楼盘销售额是土地价格的2倍，以3：7土地配资来算（不算融资利息），相当于房地产公司撬动了近7倍杠杆的资金。

　　3、风险分散能力有别

　　4、资产负债表记录有别

　　关键就在于，最大头的土地融资中，开发商可以动用极高的资金杠杆。据21世纪经济报道记者调研了解，土地出让金的配资比例（自有：配资）一般为5：5、4：6或3：7，近年来，3：7开始变得普遍。

　　项目融资的主体是项目公司，而不是项目发起人。项目公司不是依赖项目发起人的信用和资产，而是以项目本身的未来现金流量和资产状况作为举债和还贷的基础。相应的贷款人则是根据项目公司的资产及项目完工投产所创造的经济效益作为放贷考虑的基础。但因项目贷款人的基本保障是项目未来的现金流量和资产，而不是项目发起人以往的财力和资产，故项目贷款人出于对自身安全的考虑，需要对项目的谈判、建设、运营进行全程的监控。与此相对应，传统公司融资的主体是项目发起人，其融资和还贷的基础是自身的资产状况、信誉以及相关单位为其提供的担保。

　　企业通过发行债券筹集的资金，一般可以自由使用，不受债权人的具体限制。信贷融资通常有许多限制性条款，如限制资金的使用范围、限制借入其他债务、要求保持一定的流动比率和资产负债率等。

　　对传统公司融资而言，因融资风险完全由项目发起人一方承担，故风险分散能力较低，而项目融资则因项目各参与方的风险分担而具有较高的风险分散能力。风险分担是指项目融资普遍建立在多方合作的基础之上，项目参与各方均在自己力所能及的范围内承担一定的风险，避免了由其中的任何一方独自承担全部风险。与公司融资方式相比，项目发起人通过项目融资可以达到利用外部债务融通项目大部分资金的目的，从而可以把项目的大部分风险转移给项目贷款人，以减少项目发起人所承担的项目风险。当然，对于项目贷款人而言，其风险也只能维持在可接受的水平上，因而需要将项目风险合理地分配给项目的参与各方。项目的不同参与方对风险的承受能力可能有很大区别，承受风险的大小，取决于他们所希望得到的回报及其风险承受能力。最终，项目融资方式就形成了以项目公司对偿还贷款承担直接责任、项目发起人提供有限担保、由第三方向贷款人提供信用支持的风险分担结构。

　　追索权是指借款人未按期偿还债务时，贷款人要求借款人用除抵押资产之外的其他资产偿还债务的权力。对于传统的公司融资方式，贷款人提供的是具有完全追索权的资金。若借款人无法偿还贷款，则贷款人可对其所有资产行使处置权，以弥补由此带来的损失。而对于项目融资来说，其突出特点是一种具有“有限追索权”或“无追索权”的筹资方式。例如，对于一个工程项目而言，如果采用传统公司融资方式，贷款人为项目借款人提供的是完全追索形式的融资贷款。在这种情况下，借款人的资信等级是贷款人最为关心的事情。而项目融资，贷款人的贷款回收主要取决于项目的经济强度，除了在有些情况或有些阶段，贷款人对借款人有追索权之外，在一般情况下，无论项目成功与否，贷款人均不能追索到项目借款人除该项目资产、现金流量以及所承担的义务之外的任何形式的财产。在项目融资中，项目本身的效益是偿还债务最可靠的保证。因此，项目贷款人更加重视对项目效益的考察，注重对项目本身的债务追索。

　　项目融资是一种与传统公司融资相对应的特定融资方式，二者在一些方面有区别。

　　但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。

　　于是，就出现了被热议“明股实债”模式。

　　分项来看，股权直投的一般交易结构为：管理人（基金子公司、券商资管或信托，下同）成立专项资产管理计划或信托计划，入股为开发项目成立的项目公司。这种情况下，资管计划管理人一般会直接或者间接参与房地产企业项目经营，建成后双方按照股权比例分享投资收益。

　　1、规模范围不同。项目融资是一个完整的项目，即能形成完整的生产能力并产生收益，因此项目融资的对象一般是一个新的独立法人或会计核算单位。而固定资产贷款则包含较广，可以是基建贷款，也可以是技改贷款，甚至包括对生产线上的某个部分进行改造或更新、新增产能等。

　　上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，点名银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金，不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，并成立联合小组进行检查。

　　原标题：一表看懂项目融资与公司融资的区别

　　不过严格来讲，委托贷款也要参照银行表内贷款的要求，不能用于开发商竞买土地。因此这种方式基本上已经很难操作。

　　票据融资贴现的利率通常来说要比贷款的利率低，因为持票人贴现票据目的是为了得到现在资金的融通，并非没有这笔资金。如果贴现率太高，则持票人取得融通资金的负担过重，成本过高，贴现业务就不可能发生。

　　另外，在所谓“自有资金”部分，开发商还能通过非银行渠道继续撬动杠杆。用银行业内人士的话来说，“只要你拍下土地了，资金自然会贴上来，根本不用担心没钱。”

　　相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有资金。银行贷款、信托资金、保险资金明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，通过基金子公司、券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

　　2008年的一场全球性经济大地震仍余震未了，不少国内中小型制造业企业正面临着资金压力。英利为了解决中小企业资金压力的问题，特推出融资租赁的新方式。以下是英利数控就融资租赁这一解决企业资金压力的新方式的介绍：融资租赁相比银行贷款主要有以下4个方面的优势：1）融资额度。银行贷款受国家宏观调控及央行信贷政策的影响较大；而融资租赁的融资额度依客户资质条件和设备价值决定，额度范围较大；2）融资期限。银行一般以一年期以下流动资金贷款为主；融资租赁最长可为3年；3）还款方式。银行还本方式较为单一；融资租赁可提供灵活的分期付款方案；4）担保方式。银行一般要求不动产抵押或经审核的第三方担保；融资租赁主要依客户资质条件灵活决定，一般用购买的机床抵押。

　　总的来说，开发商土地融资有四种方式，分别是股权融资、债权融资、明股实债和股债融合。纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，通过委托贷款的方式当前已有所收紧；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债。股债融合本质则和明股实债相似。

　　(6)对资金使用的限制不同。企业通过发行债券筹集的资金，一般可以自由使用，不受债权人的具体限制，而信贷融资通常有许多限制性条款。如限制资金的使用范围、限制借人其他债务、要求保持一定的流动比率和资产负债率等。