北京有商住房，租房能享有专项扣除吗
套路深!北京近郊惊现商住房以长租房为名销售
网易房产 2018-05-09 07:47
北京楼市的调控政策仍在继续，长租房成了楼市的新宠。然而，这个原本意在促进楼市健康发展的长效机制，如今却在一些地方有些变味儿:北京晨报记者昨日调查发现，在北京近郊就出现了以“长租房”为名销售商住房楼盘的情况。
是租是售?
既不是租赁合同也不是购房合同
“这是长租房项目，是商住房产权，直接租50年。”在距离首都机场附近的一处楼盘里，销售小哥正在推荐即将在明年交房的楼盘，在他看来，这里除了距离机场、六环路、空港经济区都不远的地理优势以外，最大的好处就是不占用北京购房指标，但效果跟买一套房子“一个意思”。
根据销售人员的介绍，这些商住房的产权为50年，业主的长租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通过银行的贷款，但是要在明年收房前将“租金”付清。50年的产权到期后，该销售人员表示，“产权自动续期房子一样续期还是你的，遇到拆迁等政策补偿款也是你的”。销售人员并没有用租金的方式介绍价格，而是直截了当，算下来平均每平方米2万元。
不过，合同却跟租房或是购房毫无关系:成交所签署的合同既不是购房合同，也不是租房合同，而是一份“会籍合同”。销售人员直言，租房合同的确就只有20年有效，所以项目会签署一份会籍合同，这份合同有效期就可以持续到租期结束。
根据《合同法》针对房屋租赁合同期限的规定，定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。
但北京晨报记者并未拿到相关“会籍合同”，无法确认合同中如何写明房屋租赁与产权之间的关系。
违规还是创新?
商住房换思路的擦边球
业内人士直言，上述情况的楼盘并不止一个，不少商住房、商铺、小产权房等地块都在做类似的销售方式。“在北京周边地区，前几年审批下来的商住房用地不少，但由于去年楼市调控将商住房用地限售限购后，已批的地块用途和产权期限无法变更，不少开发商不得不换个思路来收回款项。”
不过，中原地产首席分析师张大伟的观点并没有这么客气，他认为这并非是商住房盘活资金的创新模式，只是披着“长租房”外衣的违规行为，“这与长租房根本没关系，这么长的周期就不是租赁。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，这种房产交易实际上问题很多，因为造成了一种模棱两可的房产交易的方式，像租赁又不像租赁。
“正是因为没有真正的房产证或不动产权证，那么风险是非常高的。”严跃进表示，首先未来租赁市场的租售同权概念，一定是要走备案制的，上述租赁交易无法走此流程，显然是有问题的。其次如果后续租客不想租了，那么转让可就是很麻烦的，因为没人愿意来接手。
此外，严跃进还表示，如果为了租房，建议租三年就可以。如果是为了购房，那么宁可让房价涨一波，因为这种做法容易被套。
2019在北京购买商住房有哪些限购政策？
来源：找法网时间：2018-12-23 12:36:04阅读数：55日常生活中，买房已经成为了很多北漂人的奋斗目标，但国家的买房政策每年都在变化，北上广三大城市的购房政策更受大家关注。那么，２０１８北京商住限购政策是怎样的呢？２０１８年北京买房最新政策法规是怎样的呢？相信这是很多在北京想要买房的人都非常关注的事情吧，下面找法网小编将针对上述问题做出详细解答，希望能够解开大家的疑惑，接下来大家就跟着找法网小编一起来看看吧。
一、２０１９年北京商住限购政策
《公告》指出，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途；商办类项目最小分割单元不得低于５００平方米，不符合要求的，规划部门将不予批准。
《公告》要求，购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
《公告》还规定，已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的，个人应符合名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。
商住房是指将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目。此类住房不能落户口，不能使用学区等住宅配套，只有４０年或５０年的产权。
中原地产首席分析师张大伟称，自２０１１年北京执行限购政策后，给了商住房市场空间。由于价格的优势，使得商住房的投资属性变得非常强劲。
中央财经大学法学院教授尹飞指出，由于严格的住房限购政策以及住宅价格较高，不少人将购买小面积商业办公项目，作为投资或者过渡性居住。开发商为追求利润最大化，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。
北京市房地产中介协会会长李文杰认为，此次商改住新政出台，将全面遏制商业办公用房市场的不正之风，商改住这个商不商、住不住的怪胎，将告别北京市场，成为历史。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次限购后，商住房流动性会非常差，将从“香饽饽”变成烫手山芋，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格明显下滑。
关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告
京建发［２０１８］第１１２号
为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：
一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于５００平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
四、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
１、名下在京无住房和商办类房产记录的。
２、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
本公告自发布之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。
北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会
北京市工商行政管理局 人民银行营业管理部银监会北京监管局
２０１７年３月２６日
二、２０１９年北京买房最新政策法规
１、限购政策
对已拥有１套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续５年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购１ 套住房（含新建商品住房和二手住房）。因此，外地人在北京只能购买一套住房。
２、停售政策
对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续５年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
３、二套房首付新政策
新政策规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍”的政策。
不可以，名下有房产的，是不能享受租房退税政策的。简单一个例子，其实起草一份虚假的租房合同是很容易的，每个人拿这个就可以减税，国家得少收多少税款。即使不用虚假合同，自己买个房租出去收租金，然后自己再租一套房子就可以避税，你想想税务局的人会想不到这点吗？